¿Qué es una construcción en curso? En tiempos de economía inestable, una serie de objetos que se construyen bajo contratos de construcción se "congelan" en la etapa de construcción. Esto sucede por varios motivos: f alta de financiación o de materiales de construcción, etc. En tales situaciones, podemos hablar de una construcción en curso.
Construcción sin terminar - Definición
¿Qué son estos objetos? La legislación vigente no contiene una definición directa de este término. El Código Civil de la Federación Rusa en su artículo número 130 (parte 1) se refiere a bienes inmuebles (bienes raíces) todo lo que está relacionado con la tierra (subsuelo, terrenos, etc.). La característica principal de un bien inmueble es que no puede moverse sin causar un daño desproporcionado a su propósito. Esto también incluye edificios erigidos y aquellos objetos muy "incompletos" que se discutirán. Sólo hay una conclusión: la corrientela legislación clasifica inequívocamente las "obras en curso" como bienes inmuebles.
Por lo tanto, el Código de Planificación Urbana de la Federación Rusa interpreta el concepto de tal objeto como un edificio (o estructura, estructura), cuyo proceso de construcción no se ha completado. Esto no incluye edificios temporales, estamos hablando de quioscos, galpones, etc. La práctica judicial muestra que en disputas específicas, los jueces deben referirse al estado legal de los objetos en construcción, es decir, su régimen legal.
Por ejemplo, si ya hay una base erigida con las paredes de un edificio en un terreno, entonces es imposible mover este objeto sin causarle un daño desproporcionado. Esto, por definición, se refiere a bienes raíces. Conclusión: al determinar el estado de un objeto en disputa, el tribunal, en primer lugar, tiene en cuenta sus propiedades físicas esenciales, y solo entonces, la presencia o ausencia de un registro estatal de los derechos sobre el mismo.
No es tan simple
Al mismo tiempo, la práctica judicial está llena de disputas sobre este tema. El abanico de opiniones sobre este tema es muy amplio. Algunos juristas consideran como objeto de construcción en curso a cualquier edificio que se encuentre en proceso de reconstrucción o construcción, pero que no cuente con permiso de puesta en servicio. Esta definición no tiene en cuenta la importante circunstancia de que el proceso de construcción de un objeto a veces se puede detener o interrumpir por una variedad de razones.
Según la definición más reciente, estas propiedades ya estánno pueden ser llamados ejemplos de construcción inacabada. Al mismo tiempo, no pueden atribuirse a la totalidad de los materiales de construcción, ya que algunos de ellos, al ser utilizados en la construcción, han perdido sus propiedades originales.
El artículo número 219 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que el derecho de propiedad debe registrarse, incluso para los bienes de nueva creación, que pueden clasificarse como bienes inmuebles. Es bajo esta definición que caen los objetos "en proceso".
¿Cómo reconocer "incompleto"?
Consideremos los requisitos básicos para un objeto en construcción:
- Tener una fuerte conexión con el terreno en el que se está construyendo el objeto (con la imposibilidad anterior de moverse sin causar daño).
- Asignación de objetos individuales.
- Presencia del hecho de suspensión, conservación o terminación definitiva del proceso de construcción de este edificio (estructura).
Tomemos una decisión final: dicho objeto puede significar una determinada unidad de bienes inmuebles, cuyo trabajo de construcción se ha detenido, suspendido o suspendido.
Reconocimiento de la propiedad de un objeto en construcción
Si anteriormente dicha legislación se consideraba en forma de un conjunto de materiales de construcción junto con el trabajo invertido y no se relacionaba con los sujetos de las transacciones de derecho civil, entonces con las enmiendas al Código Civil de la Federación Rusa (en su artículo número 130) se incluyeron en la lista de cosas relacionadas con los bienes inmuebles. Sobre el estado inicial de registro de un objeto en cursoconstrucción, según uno de los puntos de vista más comunes, se debe hablar desde el momento de la terminación del contrato respecto de ella.
Es este enfoque el que prevalece con mayor frecuencia en la práctica judicial existente. En la nueva versión de la ley, el registro de los derechos de propiedad sobre tales objetos ya no está condicionado por la necesidad de realizar ciertas transacciones con ellos. ¿Cuál es la conclusión de esto? El grado de preparación de tal objeto se refiere solo a criterios descriptivos. Después de la implementación del procedimiento de registro estatal de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley, dicho edificio puede clasificarse legalmente como objeto de derecho civil con todas las consecuencias consiguientes.
Es decir, podemos hablar del surgimiento de un objeto jurídico completamente nuevo, integral e independiente. Los derechos sobre un objeto de construcción en curso se registran por procedimiento administrativo sobre la base de una lista de ciertos documentos. Además, tal derecho puede ser reconocido por una decisión judicial.
Sutilezas legislativas
Tales casos se refieren a arbitraje y tribunales de jurisdicción general. El tema más difícil en esta categoría de disputas es a quién otorgar exactamente el derecho de propiedad: al inversionista, cliente o contratista. En esta situación, hay muchas contradicciones y matices legales. Al considerar esta categoría de casos, se aceptan como prueba una serie de documentos que contienen la confirmación de la propiedad de un terreno, la disponibilidad de un permiso de construcción, un conjunto de diseños yotra documentación para una instalación de construcción de capital, etc.
Desafortunadamente, las normas legales en esta área de relaciones contienen una serie de contradicciones y, por lo tanto, la legislación en esta parte puede interpretarse en un sentido bastante amplio. Esto conduce a abusos por parte de varias partes interesadas. Cabe mencionar que estas relaciones jurídicas necesitan una regulación adicional más detallada para eliminar las lagunas existentes en los actos jurídicos y lograr la unidad en la práctica judicial existente.
Hablemos de un edificio en construcción
Para poder registrar una construcción inacabada, el terreno donde se está realizando debe ser propio, arrendado o su propietario debe tener el derecho de posesión hereditaria vitalicia o de uso perpetuo. De acuerdo con la definición (recuérdese, los bienes raíces incluyen todo lo que está firmemente conectado con la tierra y no puede ser movido sin causar un daño desproporcionado al objeto), se sigue que la posesión de una fundación de capital es un requisito indispensable para un objeto que reclama tal propiedad. un título.
Un objeto en construcción, por definición, no puede ser objeto de un contrato de tal contrato, cuya validez no ha sido rescindida. De lo contrario (Código Civil de la Federación Rusa, artículo número 740), el contratista continúa teniendo derecho a continuar el trabajo, es decir, se ejercerán los derechos de los llamados terceros. Como establece la ley número 122-FZ en su artículo número 25, la propiedad de dicha construcción inconclusaimposible sin un permiso de construcción, un proyecto con una descripción detallada del objeto y documentos que regulan los derechos a una parcela de tierra.
Si se cumplen todas las condiciones anteriores, el propietario de "en progreso" tiene todas las razones para emitir un objeto de construcción de capital en la propiedad. Hasta que se registren, cualquier transacción relacionada con el objeto no se considerará válida por ley.
Otro punto importante es formalizar correctamente el derecho al terreno que ocupa "inconcluso". El artículo número 222 del Código Civil de la Federación Rusa establece que si los bienes inmuebles se construyeron en un terreno no destinado a este propósito, entonces recibe el estado de construcción no autorizada. Adquirir el derecho de propiedad a tal en este caso es imposible, y el objeto erigido está sujeto a demolición.
¿Qué documentos se requieren para el registro de una construcción en curso?
El paquete de papeles necesarios consta de:
- Solicitud de registro de un objeto en construcción (derechos de propiedad sobre el mismo).
- Documento de identificación.
- Recibos de pago de impuestos estatales.
- Documentos de un terreno: prueba de propiedad o contrato de arrendamiento.
- Permisos de las autoridades pertinentes para construir en este sitio en particular.
- Descripción recibida de las autoridades de BTI (plano técnico de la construcción en curso).
Todo el paquete de documentos se envía a la cámara de registro.
¿Cómo estántransacciones con tales objetos?
Como ya se mencionó, un objeto de "trabajo en curso" correctamente ejecutado se considera un bien inmueble. Por eso, cualquier transacción de compra o venta de una construcción en curso es similar a una transacción con cualquier otro inmueble. Un comprador que desee adquirir un "trabajo en progreso" debe prestar atención a los siguientes puntos:
- disponibilidad de documentos que confirmen el registro del objeto;
- la presencia de la decisión de las autoridades sobre la asignación de terrenos para la construcción;
- el plano del mencionado objeto de construcción en curso;
- disponibilidad de toda la documentación requerida (estimaciones técnicas y de diseño);
- documentos que confirman la terminación del contrato para la construcción de la instalación.
Todos los datos con las características de la propiedad, incluida su ubicación en el territorio del sitio, deben indicarse en el contrato de compraventa de bienes inmuebles.
Un contrato similar se redacta de acuerdo con un modelo estrictamente definido, que todos los participantes en la transacción deben observar.
Características de la redacción de un contrato de venta de "incompleto"
- Debe redactarse por escrito con registro estatal. Si no se observa la forma del contrato, esto conduce a su nulidad.
- Al igual que con cualquier transacción, se deben indicar los detalles de las partes del contrato, con datos de pasaporte, direcciones residenciales, etc.
- El objeto del contrato debe estar claramente definido, es decir, los datos contenidos en éldebe permitir establecer con exactitud la venta de qué objeto en particular se trata. Dichos datos incluyen principalmente la dirección en la que se encuentra el edificio.
Es necesario tener en cuenta que existen direcciones tanto de "construcción" como de "postal". La dirección de "construcción" se indica en el permiso de construcción y determina el lugar donde se proporciona el sitio para la construcción del objeto. La dirección "postal" puede no coincidir. Se puede asignar a la casa solo después de la finalización de la comisión de aceptación. Estas discrepancias deben tenerse en cuenta al redactar la documentación para la adquisición planificada.
Entre otras cosas, se debe indicar el precio del objeto.
Debe detallarse el rango de personas con derecho de uso.
Se deben respetar los derechos sobre los bienes vendidos por terceros. Al realizar una transacción, es responsabilidad del vendedor notificar al comprador al respecto. Podemos hablar de los derechos de los inquilinos, de los arrendatarios, de las garantías existentes o de uso vitalicio. En caso de incumplimiento de tales obligaciones, el comprador tiene derecho a exigir una reducción del precio de venta o la rescisión total del contrato con compensación por todas las pérdidas.
La transferencia final de bienes inmuebles entre el vendedor y el comprador con su aceptación por parte de este último tiene lugar en el momento en que las partes firman el llamado. escritura de transferencia.
¿Qué objetos se consideran edificios no autorizados?
Según la ley, cualquier edificio, estructura, casa,levantados en terrenos no asignados para estos fines, creados sin los permisos obtenidos para ello, construidos con violación significativa de la planificación urbana y otras normas y reglas. Si al menos uno de los signos indicados anteriormente está presente, la estructura se clasifica como construcción no autorizada. La adquisición de la propiedad de la misma es imposible excepto en el caso de una decisión a tal efecto por parte de una autoridad judicial.
¿Qué documentos confirman el final del contrato de construcción?
Pueden ser:
- Acuerdo de las partes o decisión judicial de rescindir dicho acuerdo.
- Acto de aceptación y entrega de la instalación tras la finalización por parte del contratista de una determinada etapa del trabajo, junto con un acuerdo para suspender la ejecución posterior del contrato.
- Otros documentos sobre terminación de relaciones contractuales en forma legal (podemos hablar de imposibilidad de ejecución, liquidación del contratista, etc.)
Si la construcción de un objeto inmobiliario fue realizada por varias personas, podría celebrarse un acuerdo de sociedad simple entre todos los participantes en la construcción. En este caso, estamos hablando de propiedad compartida común del objeto especificado. En el caso de captación de recursos financieros de los inversores por parte del promotor, estamos hablando del incumplimiento por parte del cliente de las obligaciones del cliente frente a los inversores debido a la imposibilidad de culminar la construcción. Entonces los inversores no tienen derechos sobre una parte específica del objeto.
¿Cómo dejar un edificio residencial "sin terminar"?
Si quieres formalizar tu objeto de construcción en curso (edificio de viviendas)Por lo tanto, debe visitar la dirección donde se encuentra el departamento territorial de urbanismo y arquitectura. No olvide llevar consigo un paquete de documentos, compuesto por:
- Solicitudes de registro o puesta en servicio.
- Pasaporte (otro documento de identificación).
- Documentos necesarios para la tierra.
- Todos los permisos y aprobaciones necesarios para el desarrollo de este sitio.
- El proyecto para la construcción de su casa de campo.
- Especificaciones relativas a la dotación de servicios públicos a la instalación.
- Recibos de pago de impuestos estatales.
- Pasaporte catastral para su edificio.
Este último contiene una breve información sobre la casa en construcción con un plano gráfico del territorio. Dicho documento debe incluir necesariamente un pasaporte catastral del sitio en el que se encuentra la casa. Si la casa se vende sin dicho pasaporte, la transacción no se llevará a cabo. En este caso, no se requiere pasaporte técnico para un objeto de construcción sin terminar, pero como anexo al pasaporte catastral, debe haber un plano técnico para cualquier casa, incluso sin terminar.
¿Qué hacer si f altan documentos?
Si te esfuerzas, es posible redactar un "incompleto" incluso en ausencia de los documentos necesarios. En esta situación, debe actuar como si la construcción de la cabaña recién comenzara. El plan de acción paso a paso consta de:
- Escribir una solicitud para todo lo necesariopermisos, sin los cuales serás solo un desarrollador no autorizado.
- Realizar pedido de proyecto de casa terminada, similar a la levantada, con su preceptiva aprobación.
- Redacción del plano técnico del edificio junto con un representante de la BTI.
- Solicitar en la Cámara Catastral el pasaporte del objeto.
Con todo el paquete de documentos recopilados, debe realizar el trámite de registro en el departamento de arquitectura y urbanismo.
Como alternativa, es posible escribir a las autoridades de BTI una solicitud de registro por parte de los empleados de la oficina del objeto: su casa sin terminar. Esta es una opción bastante costosa, pero le ahorra tiempo y nervios.
Si estamos hablando de una casa de campo sin terminar, el paquete de documentos se simplifica un poco: no puede presentar un permiso de construcción y limitarse a un plano catastral. En el caso de la construcción de una casa de campo o una casa de campo residencial, el paquete de documentos debe estar completo.
Es posible facilitar la ejecución de todos los documentos necesarios en el caso de ordenar o comprar un proyecto estándar de una casa de campo residencial de una empresa constructora de confianza.
¿Cómo se transfiere la construcción en curso?
Como en el caso de un objeto terminado, la transferencia se realiza mediante la redacción y firma del acta correspondiente, denominada certificado de transferencia-recepción. Cuando se trate de construcciones en curso, que requieran la finalización o culminación de determinadas obras (por ejemplo, acabados), la totalidad de la composición de tales imperfecciones deberá quedar reflejada en el contrato suscrito en el momento de la aceptación.
Basado endel certificado de aceptación aprobado, el trabajo realizado bajo los términos del contrato puede ser finalmente pagado.
Sobre los derechos de "trabajo en curso"
No es ningún secreto que en los últimos años y décadas la situación en el mercado de la construcción ha sido económicamente inestable. En este caso, de todo tipo de construcciones en curso, estamos hablando de inmuebles no comerciales, es decir, viviendas. Numerosos casos de la práctica muestran que muy, muy a menudo, en presencia de problemas financieros, los desarrolladores intentan retrasar el proceso de transferencia de las instalaciones construidas a los accionistas. A veces deciden ir a la quiebra por completo.
¿Qué debe hacer un accionista para proteger sus propios intereses legítimos? En tal situación, la oportunidad de reconocerle la propiedad del inmueble que forma parte del objeto de la construcción en curso (participación) vendrá al rescate. Para hacer esto, vaya a la corte.
A la hora de recopilar documentos para presentar una reclamación contra un promotor que no ha cumplido con sus obligaciones, se deben tener en cuenta una serie de puntos:
- Tales categorías de casos son consideradas por los tribunales en la ubicación (territorialmente) del objeto de construcción compartido en cuestión.
- Implica un objeto realmente completado, pero no puesto en funcionamiento. Si el promotor está jugando por tiempo (es decir, estamos hablando de un retraso en el cumplimiento de sus propias obligaciones), esta circunstancia no puede servir de base para un recurso judicial con el fin dereconocimiento de la propiedad del accionista sobre el objeto.
A veces en la práctica judicial hay (como excepción) ejemplos en los que se reconocía la propiedad de una parte de un objeto cuando el grado de preparación de un objeto en construcción era del 75%. Pero estos casos pueden considerarse más bien como una excepción. La probabilidad de obtener una decisión judicial satisfactoria es alta en el caso de que el grado de avance del edificio en construcción sea del 90% o superior. Además, proporcionar al tribunal pruebas de que la casa está lista es asunto directo del accionista (demandante).
También:
- En su escrito de demanda, el accionista no puede exigir el reconocimiento de la propiedad de la totalidad del objeto de la "obra en curso". Su derecho es reclamar solo una parte proporcional del objeto, indicado en el contrato celebrado con el desarrollador. A menudo, los accionistas legalmente analfabetos redactan un reclamo para el reconocimiento de la propiedad de un "apartamento", "garaje" o "espacio para automóviles". Debe aclararse aquí que hasta que una unidad de construcción compartida no se ponga en funcionamiento oficialmente, en el sentido legal no puede considerarse como un bien inmueble de pleno derecho.
- La aparición de este derecho de propiedad solo es posible para un objeto que está disponible, cuya ubicación dentro del objeto en construcción (edificio, casa) puede identificarse claramente. Esto se hace en base a los términos del contrato y la documentación del proyecto disponible.
- El accionista tiene derecho a acudir a los tribunales con tal reclamación sólo en caso de plenacumplimiento de las propias obligaciones en virtud del contrato con el desarrollador en términos de pago.
En el caso de un procedimiento de quiebra contra el promotor, el reconocimiento de tal derecho a un apartamento u otra unidad de construcción compartida solo es posible cuando se dispone de permiso para ponerlo en funcionamiento, y las partes firmaron una escritura de transferencia antes de la fecha en que el tribunal de arbitraje se declaró en quiebra.
