¿Qué es el mantenimiento? Se trata de un conjunto de obras realizadas por la organización de servicios para mantener los locales bajo su jurisdicción.
Se sabe que con el tiempo, todo se desgasta, se vuelve obsoleto. Lo mismo sucede durante la operación de edificios y estructuras. Este proceso se denomina depreciación natural.
Los residentes de edificios de apartamentos depositan dinero mensualmente en la cuenta de la empresa administradora, pagando así sus servicios para su mantenimiento. Para mantener las características técnicas y operativas del edificio a un nivel cómodo para vivir, se ha creado una lista de obras necesarias, donde se indica su frecuencia y, de acuerdo con ella, la reparación actual de las instalaciones, y no solo.
En las Directrices para el mantenimiento y la reparación del parque de viviendas del 2 de abril de 2004 (MDK 2-04.2004) se ofrece una revisión completa de este tema.
El concepto de "mantenimiento" afecta a todas las áreas principales de residencia de los residentes en una casa común. Esto incluye el reemplazo del techo, enlucido de paredes, sellado de grietas, mantenimiento de áreas comunes, tabiques, rejas, parapetos, redes eléctricas, ventilación y muchos otros en buen estado,incluido el mantenimiento de los sistemas de agua fría y caliente.
En un edificio de apartamentos, todos los componentes de estos sistemas son inspeccionados por especialistas y, cuando es necesario, se realizan trabajos para evitar posibles fallos de funcionamiento: sustitución de montantes, partes del sistema.
Por ejemplo, si se restauró el yeso en la entrada, se cambiaron los radiadores de calefacción, todo esto es una reparación actual. El suministro de agua y alcantarillado, las partes y elementos individuales de los sistemas, las unidades de bombeo deben funcionar correctamente.
Cada persona de vez en cuando en su apartamento tiñe, blanquea, pega algo. Si tiene dudas de si, por ejemplo, la ventana vieja resistirá otro frío, la reemplazará por una nueva. Cuando el propietario sabe que el techo de su casa está a punto de gotear, retira las tablas podridas con anticipación e instala otras nuevas.
Reparaciones en el baño, si se trata de sustitución de revestimientos de paredes, fontanería y cañerías, también es corriente. Y si el propietario decide reconstruir las instalaciones, como mover paredes y puertas, entonces en este caso tendrá que hacer una reconstrucción mayor.
Las reparaciones actuales también se denominan planificadas. La organización de servicios prepara anualmente estimaciones para el trabajo planificado. En una palabra, proporcionan todo lo que está incluido para garantizar el funcionamiento sin problemas del objeto de acuerdo con su propósito. Es decir, los cambios de depreciación en el edificio deben eliminarse tanto como sea posible y los fallos de funcionamiento deben eliminarse antes de que surja una situación de emergencia.
Por ejemplo, en la entrada (comoárea común) con una frecuencia de 3-5 años, se deben realizar los siguientes trabajos:
- restauración de una capa de yeso en lugares donde se agrietó o se desmoronó;
- inserción de vidrio, eliminación de grietas y agujeros en marcos de ventanas;
- pintar paredes y taludes de ascensores, barandillas.
El capital tiene una periodicidad de 25 años.
Hay tal reparación actual de edificios como no programada. Comienza con una inspección visual de las instalaciones. Luego se elabora una lista y estimaciones de costos. Y solo después de eso, se compran todos los materiales, y un equipo de especialistas comienza a trabajar.
Si la empresa administradora elude sistemáticamente sus responsabilidades, entonces, según el sistema legal actual, los propietarios de un edificio de apartamentos pueden obligarla a realizar trabajos de mantenimiento del edificio, tanto administrativa como judicialmente. Pero en la práctica, tales disputas se prolongan durante años y, en esencia, nada se resuelve. Los propietarios de viviendas pagan por servicios que en realidad no se producen. Esto es muy triste y debe abordarse.
