La participación accionaria se ha generalizado en Rusia. Las empresas atraen inversores, construyen una casa con sus fondos, que luego pasa a ser propiedad de estos últimos. Por lo tanto, puede comprar un apartamento a plazos y pagar la deuda antes de que finalice la construcción. Pero estas no son todas las oportunidades que brinda la construcción compartida. Lo que las partes de la transacción deben saber sobre este proceso, a qué prestar atención: siga leyendo.
Matices
En teoría, todo es simple y claro, pero en los medios se cubre este proceso de manera negativa. ¿Por qué está pasando esto? Los intereses de las partes de la transacción están protegidos por la Ley de Construcción Compartida, que se adoptó en 2004. Introdujo requisitos estrictos para los desarrolladores. Por el momento, este es el único documento normativo que regula la construcción compartida. ¿Qué debe saber el cliente al celebrar un contrato?
El desarrollador y el objeto de la transacción. Si la empresa ha sidoopera en el mercado, tiene una serie de objetos implementados, entonces puede ser considerado como un socio contractual. No vale la pena ponerse en contacto con organizaciones no verificadas, especialmente con personas que están haciendo un trato por primera vez.
La Ley "Sobre la Construcción Compartida" No. 214 se aplica únicamente a los contratos del mismo nombre. No se permite ninguna otra redacción. Si el desarrollador propone firmar el "Acuerdo de Inversión", entonces está tratando de evitar la propagación de los requisitos de dichas regulaciones: la ley "Sobre la construcción compartida", la Ley Federal "Sobre la protección del consumidor".
Antes de certificar documentos, solicite a la empresa un permiso de construcción, averigüe dónde se encuentra la declaración del proyecto y léala. Por ley, la publicación es un requisito obligatorio para el desarrollador.
El acuerdo de construcción compartida se considera concluido desde el momento del registro estatal. De lo contrario, se considerará inválida. El papel debe contener una descripción del objeto, la fecha límite para la transferencia, el costo y el procedimiento para los pagos, una garantía.
Comprobar documentos
FZ estipula que una empresa puede recaudar fondos solo después de obtener el permiso, publicar una declaración de proyecto y registrar la propiedad. Si al menos una de estas condiciones no se cumple, el ciudadano podrá exigir la devolución con intereses. Se calculan al doble de la tasa de refinanciación. De acuerdo con el contrato, la empresa debe construir una propiedad dentro de un período específico, y después de obtener el permiso deorganismos estatales para el encargo de transferirlo al participante de la transacción. La otra parte se compromete a pagar el precio acordado y aceptar el objeto (si está autorizado).
Se debe registrar un contrato escrito de participación en el capital social de la construcción. Solo después de eso tendrá efecto. Antes de firmar documentos, un ciudadano tiene derecho a familiarizarse con dichos documentos:
- los documentos constitutivos del desarrollador;
- certificado de registro estatal;
- certificado de registro fiscal;
- informes anuales aprobados para los últimos tres períodos comerciales;
- informe de auditoría.
Mejorar la seguridad de las transacciones
A partir de 2014, entra en vigor la norma de la Ley Federal “Sobre el Seguro de Responsabilidad Civil de los Desarrolladores”, que se aplica a la construcción compartida. ¿Qué significa? En caso de incumplimiento o quiebra de la empresa, una persona podrá devolver el dinero. Durante el registro estatal de documentos, el desarrollador debe proporcionar un contrato de seguro de responsabilidad o garantía. Anteriormente, era posible proporcionar una garantía como garantía de la transacción.
Matices de seguros
El contrato se celebra a favor del beneficiario: un ciudadano o una persona jurídica cuyos fondos se recaudaron para la construcción.
Evento asegurado: cumplimiento total o indebido de las obligaciones del desarrollador, que se confirma mediante una decisión judicial.
El período de validez del documento es similar al especificado en el contrato de construcción compartida. Pero el beneficiario puede recibir una indemnización incluso dos años después del vencimiento de la transmisión del local. La suma mínima asegurada se calcula en función del costo de la vivienda. Pero no puede ser inferior a su precio de mercado.
Así es como se asegura la creación de capital. La Ley Federal también prevé el siguiente procedimiento de liquidación:
1. Se firmó un contrato de garantía. Si el desarrollador no ha cumplido con sus obligaciones o no ha proporcionado una respuesta inteligible dentro del plazo acordado, entonces el cliente puede solicitar con el requisito correspondiente al banco garante.
2. La transacción estaba garantizada por un contrato de seguro. El beneficiario debe solicitar a la empresa oa la mutua de seguros (OVS) dentro del plazo de prescripción especificado para el objeto de la prenda. La ley establece que el pago debe efectuarse a más tardar treinta días a partir de la fecha de presentación de los documentos. Al mismo tiempo, no importa la presencia de la deuda del desarrollador con la compañía de seguros. Esta regulación solo se aplica a los contratos celebrados después de 2013.
Métodos para garantizar las obligaciones
Ya hemos considerado de qué manera (según la ley) el cliente puede devolver los fondos gastados. Sin embargo, la presencia de esta cláusula en el contrato no garantiza el pago de la indemnización. Se pueden ingresar varias condiciones y cláusulas en el documento, con la ayuda de las cuales puede retrasar el tiempo para cumplir con las obligaciones. y todos estos"si" no puede ir más allá de la ley.
Cuando la construcción es lenta o no se inicia por mucho tiempo, el cliente puede, sin esperar la fecha límite, exigir la rescisión del documento en la corte. Esta posibilidad se proporciona si:
1) hubo una terminación o suspensión de la construcción de una casa, que incluye un objeto compartido, en presencia de circunstancias que indican que el objeto no será transferido al participante de la transacción dentro del período especificado en el documento;
2) hay cambios más significativos en la documentación del proyecto, incluida una corrección significativa del tamaño del objeto compartido;
3) hay una disminución o aumento en el número total de apartamentos incluidos en el nuevo edificio.
¿Qué más necesitas saber sobre la construcción compartida?
La fecha de puesta en funcionamiento del objeto debe indicarse claramente (por ejemplo, "a más tardar el 15/10/14"). Muy a menudo, los desarrolladores usan la frase publicitaria: "en el IV trimestre de 2014". Esta redacción es incorrecta. Transcurridos dos meses desde la fecha señalada, el accionista podrá rescindir unilateralmente el contrato de construcción compartida. Todo lo que necesita hacer es enviar un aviso por escrito. El promotor está obligado a devolver el dinero recibido a la cuenta del cliente dentro de las 20 horas hábiles naturales y pagarle las penalizaciones. O deposite esta cantidad en un depósito que se abra a nombre del accionista.
El costo total del apartamento indicado en los documentos se calcula a partir del precio del metro cuadrado de vivienda, multiplicado porárea de la habitación Estos números también deben incluirse. También vale la pena prestar atención a la descripción de los parámetros del espacio habitable: ubicación, piso, dirección, área, número de habitaciones. El período de garantía para el apartamento construido es de 5 años.
Al estudiar los documentos, vale la pena prestar atención a partir de qué punto el titular de los intereses debe pagar los costos de servicios públicos y operativos. Si este elemento está ausente, la obligación surge desde el momento de la firma del acta de aceptación y transferencia del apartamento, y no de la puesta en servicio.
¿Problemas inevitables?
A veces los desarrolladores se "olvidan" intencionalmente de incluir algunos de los elementos en el documento. Pero el cliente puede experimentar pérdidas materiales incluso si el contrato de Construcción Compartida se ejecuta correctamente. ¿Qué significa? El desarrollador puede asignar los derechos de propiedad a otra entidad legal. En este caso, le venderá los derechos de todos los apartamentos prácticamente al precio de coste. Luego, la empresa intermediaria al precio de mercado los asigna a los accionistas. A primera vista, no debería haber ningún problema. No obstante, en caso de riesgo de construcción inacabada o quiebra del promotor, el titular de los intereses podrá reclamar en función de la cuantía prevista en el contrato. Pero los apartamentos se vendieron al costo, no al precio de mercado.
Otro esquema común
El registro de los contratos de obra compartida cuenta el momento de su entrada en vigor. Pero muy a menudo los prestatarios utilizan un esquema diferente. Se ofrecen a firmar un contrato preliminar. Contiene casi los mismos elementos que enbásicamente, salvo la información sobre su entrada en vigor. Dichos documentos no están sujetos al registro estatal obligatorio. En este caso, las partes llegan a un acuerdo verbal de que el segundo participante paga inmediatamente todo el dinero del apartamento. El desarrollador se compromete a celebrar el contrato principal de participación accionaria en la construcción en el futuro. El accionista está seguro de que la transacción se ejecuta correctamente. Pero este esquema "gris" solo saca el documento del alcance de la ley.
Aquí hay otra maniobra popular. El desarrollador concluye un acuerdo con el comprador, cuyo objeto no es la obligación de transferir la propiedad al accionista, sino algo más: financiación de actividades de inversión, cesión del derecho a reclamar locales, etc. Es decir, toda la esencia del documento está determinada por su contenido. Pero a demanda del accionista, el tribunal puede invalidarlo, ya que en realidad el documento fue creado para evadir la responsabilidad prevista en la ley N° 214.
Por la mañana - registro, por la noche - dinero
Se considera que el acuerdo ha entrado en vigor solo después de ingresar sus datos en Rosreestr. Hasta este momento, el desarrollador no tiene derecho a aceptar dinero. Entonces, este momento debe registrarse en el documento. No vale la pena creer las declaraciones de los empleados de que los documentos serán registrados "por todo el grupo" más tarde, pero ahora se necesita dinero para la construcción. En casos raros, tales garantías son verdaderas. La transferencia a la Cámara de cada documento por separado toma mucho tiempo. Pero el cliente puede ser engañado. Por lo tanto, es mejor ir a lo seguro y esperar hasta que se registre la transacción de capital.construcción. El desarrollador puede insistir en el prepago. Pero en este caso, solicite mostrar el contrato para este objeto, que se concluyó de manera similar. El documento registrado tiene un timbre, un sello, la firma del responsable de Rosestra y un número. Si la transacción se pagó con fondos de la hipoteca, entonces esto debe evidenciarse mediante el sello del gravamen.
A menudo, los propios desarrolladores no quieren eludir la ley y recibir fondos antes de que se complete el papeleo. Pero en este caso, necesitan garantías adicionales. Por ejemplo, una carta de crédito abierta en un banco. El cliente aporta fondos a la misma en el momento de la firma del contrato. Pero el desarrollador tendrá acceso a ellos solo después de que se registre la participación accionaria en la construcción de la casa. Esta medida garantiza simultáneamente la solvencia del cliente y le permite cumplir con la ley.
Aceptación del objeto por parte del desarrollador
¿Qué necesita saber sobre la construcción compartida en la etapa de puesta en marcha de un apartamento?
En primer lugar, este proceso debe tratarse con deliberación. Aclare todas las dudas antes de firmar los documentos. Todas las deficiencias detectadas deberán quedar reflejadas por escrito en el acta de incumplimiento del objeto. Las obligaciones del promotor conforme a la ley se consideran cumplidas desde el momento en que se firma el documento de aceptación y transferencia del local. El partícipe tiene derecho a exigir la eliminación gratuita de las deficiencias o la reducción del precio de la transacción. Si ya se identificaron defectos durante la operación, el desarrollador está obligado a compensar al cliente por su eliminación.
Segundo, no se rinda a la persuasión. A continuación se muestran los más comunes.esquemas de acción de los desarrolladores destinados a presionar al cliente:
- Piden firmar papeles, asegurando que todos los problemas se solucionarán más tarde;
- afirman que elaborarán un "acto diferente" que reflejará todas las reclamaciones;
- amenazan con que, en caso de violación de los términos del papeleo, el cliente deberá pagar una multa por rechazar el objeto.
Ayuda competente
Hay muchos matices a los que debes prestar atención. Por lo tanto, es mejor buscar la ayuda de un especialista que sepa cómo redactar correctamente los documentos para la construcción compartida, lo que necesita saber y tener en cuenta en cada etapa de la transacción. Especialistas especializados brindan asistencia en las siguientes áreas:
- Seleccionando un desarrollador, revisando sus documentos.
- Acompañar el trámite de firma de papeles: analizar contratos, asesorar sobre posibles riesgos, negociar cambios de condiciones.
- Preparar y enviar documentos para el registro.
- Acompañar al cliente en la aceptación del objeto, regular cuestiones sobre las deficiencias del local, plazos, pago de una sanción, incluso en juicio.
- Elaborar la terminación del documento: controlar la devolución de la cantidad pagada, el cobro de multas, intereses por el uso de los fondos prestados, así como la compensación por pérdidas en exceso de la pena (pago por servicios de abogado). En áreas similares, se brinda asistencia para rescindir un acuerdo preliminar, un acuerdo de inversión, un préstamo, etc.
Conclusión
Puede comprar un apartamento en el mercado primario completando la construcción compartida. ¿Qué necesita saber un comerciante? Muchos matices. Comenzando con las reglas para elegir un prestatario adecuado y terminando con las características de completar un certificado de aceptación. Por lo tanto, es mejor utilizar los servicios de un abogado experimentado que acompañará al cliente en todas las etapas de la transacción.
