HBC es una cooperativa de vivienda, que es una asociación voluntaria de un grupo de personas u organizaciones con el fin de construir edificios de apartamentos.
La historia del surgimiento y desarrollo de las cooperativas de vivienda
ZHSK es un esquema bastante antiguo y probado para la construcción de edificios de apartamentos residenciales. La aparición de las primeras cooperativas de vivienda se remonta a la década de 1920. Sin embargo, a pesar de la creciente popularidad, en 1937 este mecanismo fue liquidado, ya que es una manifestación de la propiedad privada. En 1957, la cooperativa de vivienda revivió y se generalizó. En los años 80, dicha construcción de edificios de apartamentos residenciales era de alrededor del 8%.
En la sociedad moderna, el sistema de cooperativas está ganando impulso con renovado vigor. En la mayoría de los casos, lo utilizan los desarrolladores de Moscú que no pueden cumplir con sus obligaciones con los accionistas. En este caso, a iniciativa de compradores engañados, se crean cooperativas de vivienda, a las que se les otorgan todos los derechos de propiedad.finalización de la construcción.
Base legal
Actualmente, el marco legal para las actividades de las cooperativas de vivienda está regulado por la legislación de vivienda. El término "cooperativa de construcción de viviendas" está claramente definido en el art. 110 del Código de Vivienda de la Federación Rusa. Se presentan las condiciones para la creación, organización de actividades y las reglas para la participación en la cooperativa de vivienda:
- en la sección 5 del Código de Vivienda de la Federación Rusa (LC RF);
- en el Código Civil de la Federación Rusa (CC RF);
- en la Carta de la cooperativa, que se redacta de acuerdo con las disposiciones principales del Código de Vivienda de la Federación Rusa y el Código Civil de la Federación Rusa.
Sin embargo, no todas las cooperativas de vivienda son cooperativas organizadas de acuerdo con la legislación vigente. Muchos de ellos en sus actividades ni siquiera cumplen con los requisitos básicos presentados en el Código de Vivienda, como resultado de lo cual existe una violación de los derechos de los participantes en dichas cooperativas de vivienda. Para evitar tales situaciones, es necesario comprender en detalle todos los aspectos de las actividades de las cooperativas.
El orden de creación y organización de las actividades
Los miembros de la cooperativa de vivienda, de acuerdo con la ley, no pueden ser menos de cinco. Sin embargo, el número total de participantes en una cooperativa no debe exceder la cantidad de apartamentos en un edificio residencial en construcción o comprado. En la asamblea general, se toma la decisión de formar una cooperativa de vivienda. A este evento pueden asistir personas que deseen unirse con el propósito de construir una casa. En la reunión también se aprueban los estatutos de la cooperativa de vivienda. Después del registro estatal de la cooperativa y de obtener el estatus de persona jurídica, los participantes que votaron por la creacióncooperativa, convertirse en miembros de la cooperativa de vivienda. Las decisiones de la reunión de los fundadores de la cooperativa de vivienda se registran en el acta.
Estatuto de una cooperativa de construcción de viviendas
Estatuto de la cooperativa de vivienda, según el art. 113 del Código de Vivienda de la Federación Rusa, debe contener datos sobre el nombre de la cooperativa, su ubicación, tema y propósito de la actividad, las reglas para unirse a la cooperativa de vivienda, el procedimiento para dejarla, el tamaño de la admisión y las contribuciones de acciones., los diversos pagos, la composición y derechos de los órganos de gobierno de la cooperativa, el procedimiento para la adopción por los órganos de control de diversas decisiones, sobre la posibilidad de cubrir las pérdidas ocasionadas y las reglas para la reorganización o liquidación de la cooperativa. A pesar de esto, la Carta puede contener otras condiciones que no contradigan las leyes vigentes de la Federación Rusa.
Órganos gubernamentales
Según el art. 115 ZhK RF, los órganos de gobierno de la cooperativa de vivienda son:
- junta general de todos los miembros de la cooperativa;
- si el número de los presentes en la reunión es superior a 50 y así consta en los estatutos de la cooperativa - conferencia;
- órganos de gobierno y presidente de la cooperativa de vivienda.
Reunión general de socios de la cooperativa
La asamblea general de todos los miembros de la cooperativa (conferencia) se considera el máximo órgano de gobierno. Se convoca de conformidad con las disposiciones de la Carta. La competencia del órgano supremo de gestión también está regulada por los estatutos de la cooperativa de vivienda.
Una reunión de participantes es legal si a ella asiste la mayoría de todos los miembros de la cooperativa. No se puede tomar una decisión si el 50% o más de los presentes en la reunión votaron en contrapropuesta bajo consideración. La decisión adoptada y recogida en el protocolo es vinculante para todos los miembros de la cooperativa de construcción.
El aparato de gestión y los órganos de control también son elegidos por los participantes en la asamblea general de socios de la cooperativa de vivienda. Las funciones de los órganos de gobierno y el procedimiento para la toma de decisiones por parte de los mismos se regulan en los estatutos de la cooperativa, reglamentos, reglamentos y demás documentos internos. El directorio de la cooperativa de vivienda tiene derecho a administrar las actividades de la cooperativa y elegir un presidente de entre sus miembros. Los órganos de gobierno de la cooperativa de vivienda son responsables ante la asamblea general de socios de la cooperativa.
Responsabilidades del presidente de la cooperativa de vivienda
Presidente de la junta directiva de la sociedad de construcción:
- obligados a asegurar la implementación de las decisiones tomadas por la Junta;
- proteger los intereses de la cooperativa, cerrar tratos y actuar sin poder notarial en nombre de todos los miembros de la cooperativa;
- tiene otras facultades que no están incluidas en las funciones de la asamblea general de socios de la cooperativa de vivienda o de su directorio.
La esencia de la comisión de auditoría
Para controlar las actividades económicas y de liquidación de la cooperativa, se elige una comisión especial de auditoría por un período no mayor a 3 años. El número de socios incluidos en su composición está detallado en el estatuto de la cooperativa. Los miembros de la comisión de auditoría no pueden ocupar altos cargos en la cooperativa de vivienda, así como figurar en otros órganos de administración de la cooperativa de construcción.
El Presidente de la Comisión de Auditoría es elegido por sus miembros de la composición existente. Los deberes de los auditores incluyen:
- auditorías anuales de la economía yactividad de liquidación de la cooperativa;
- preparación de dictámenes sobre el presupuesto, uso previsto de los fondos, informe anual y contribuciones obligatorias;
- informar a los miembros de la junta general sobre sus actividades.
Los auditores tienen derecho a auditar las actividades financieras y de liquidación de una cooperativa de construcción en cualquier momento y tienen libre acceso a toda la documentación interna de la cooperativa de vivienda. El procedimiento operativo y las facultades de la comisión de auditoría están prescritos en los estatutos de la cooperativa.
Suscripción a ZhSK
Para convertirse en miembro de la cooperativa de vivienda, debe presentar una solicitud a la junta directiva de la cooperativa de vivienda. Se asigna un mes calendario para su consideración. La decisión se toma en la reunión general de participantes y se registra en el documento correspondiente (actas). La condición de miembro de la cooperativa de vivienda se adquiere previo pago de la cuota de ingreso. Un miembro de la cooperativa de vivienda puede confirmar su participación en una cooperativa de vivienda con un certificado (extracto), que se emite de acuerdo con su solicitud.
Mecanismo para la construcción de viviendas con ayuda de cooperativas de vivienda
Después de la aprobación de la Carta en la asamblea general de miembros de la cooperativa de vivienda, una cooperativa de construcción de viviendas debe someterse a un registro estatal obligatorio para adquirir el estatus de entidad legal. Además, la construcción según el esquema de construcción de viviendas se lleva a cabo en etapas:
- Etapa 1: registro de documentos sobre los derechos de un terreno para la construcción. La cooperativa de vivienda debe recibir, de acuerdo con la legislación, un plano urbanístico del suelo y preparar la documentación del proyecto. Después de eso, deben ser enviados aorganismos autorizados que expiden permisos de construcción. Este documento es una confirmación legal de que la documentación del proyecto cumple con el plan urbanístico del terreno y le permite comenzar a construir edificios de apartamentos.
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construcción de casas Etapa 2: diseño de un edificio residencial, obtención de aprobaciones y realización de un examen. La duración de los procedimientos es de 4-12 meses. Es mejor confiar su implementación a una organización externa que tenga experiencia trabajando con cooperativas de vivienda.
- Etapa 3: construcción de edificios residenciales. La cooperativa tiene derecho a participar de manera independiente en el proceso de construcción del edificio: contratar contratistas, monitorear el progreso del trabajo y realizar licitaciones. Sin embargo, es bastante difícil para las personas sin educación especializada hacer esto. Ahora hay muchas empresas en el mercado de servicios que brindan asistencia calificada a este tipo de cooperativas.
- Etapa 4: puesta en funcionamiento de la casa. Al finalizar todo el trabajo, la cooperativa de construcción debe obtener el permiso para poner la casa en funcionamiento. Solo después de eso, todos los miembros de la cooperativa de vivienda pueden formalizar la propiedad de la vivienda.
Posibles riesgos asociados con la participación en cooperativas de vivienda
Al convertirse en miembro de la cooperativa de vivienda, una persona puede enfrentar ciertos riesgos:
- El principal riesgo es que el objetivo principal de crear una cooperativa de vivienda no se logre por alguna razón (negación de permisos, dificultades financieras, etc.).
- Inflación y aumento del costo de los materiales de construccióny funciona.
- Riesgo de no puesta en funcionamiento de la casa. Además, la cooperativa de vivienda no será responsable ante sus miembros por esto.
- Los desarrolladores o inversionistas no garantizan la provisión de vivienda.
- El control sobre el gasto de fondos y actividades económicas lo lleva a cabo la comisión de auditoría, que es elegida en la asamblea general. No existe un organismo estatal especializado.
- La distribución de apartamentos entre los miembros de la cooperativa de vivienda se realiza en una asamblea general y no depende de los deseos del miembro de la cooperativa.
- Los constructores en Moscú, por ejemplo, forman el costo final de un apartamento, teniendo en cuenta el costo de la publicidad, el personal y otros pagos. El comprador tiene que pagar por todo esto. Además de todo lo anterior, un ciudadano no puede controlar el gasto de fondos para la construcción de viviendas y el progreso de la construcción en sí.
Beneficios de asociarse a una cooperativa de vivienda
1. Se cree que la construcción de edificios residenciales a través del sistema de cooperativas de vivienda es un importante ahorro de dinero. Según las estadísticas, gracias a la organización de una cooperativa de vivienda, puedes ahorrar alrededor del 50% en la compra de una vivienda.
2. Las cooperativas de construcción tienen total transparencia a la hora de recaudar y gastar dinero. Además, la construcción se puede financiar por etapas y se pueden dar cuotas no solo por el período de construcción de la casa, sino también por el tiempo posterior a la finalización de la construcción.
HBC en el mundo moderno
Hoy, una asociación voluntaria de personas de ideas afines con el propósito de erigir edificios residencialeses extremadamente raro. A pesar de que la legislación no impide la creación de cooperativas de vivienda, la construcción de edificios de varios pisos según este esquema es más popular entre las grandes empresas que están interesadas en proporcionar apartamentos para sus empleados.
Por lo tanto, tiene sentido organizar una cooperativa de vivienda para empleados de organizaciones que cuenten con el apoyo gerencial apropiado. Al mismo tiempo, pueden ahorrar en la diferencia entre el precio de mercado y el costo de la vivienda, que toma el desarrollador.
En el caso de adquirir departamentos bajo el mecanismo de cooperativa de vivienda, los ciudadanos están más protegidos ante diversas situaciones imprevistas. Si el desarrollador se ha declarado en quiebra, los accionistas tienen derecho a participar de forma independiente en la construcción del edificio.
Más recientemente, el número de organizaciones de construcción que trabajan según el principio de las cooperativas de vivienda no superó el 15 %. Por el momento, un tercio de la vivienda en el mercado ruso se vende bajo este esquema.
A qué debe prestar atención al comprar apartamentos para cooperativas de vivienda
Según las estadísticas, uno de los principales factores que influyen en la elección de la vivienda no es la forma del contrato, ni la disponibilidad de infraestructura en el vecindario de la casa, sino la reputación del desarrollador, su experiencia en la construcción de edificios de apartamentos, las condiciones de pago del apartamento.
Sin embargo, si una persona decide unirse a la cooperativa de vivienda, debe prestar atención a varios puntos importantes:
- Consulte el acuerdo de inversión entre la empresa constructora y la cooperativa de vivienda. Es mejor que la propia cooperativa actúe como promotora. En este caso, la cooperativa de vivienda asume la totalidadresponsable de la construcción de edificios de varios pisos.
- Estudie otros documentos de título: permiso de construcción, contrato de arrendamiento de terreno o propiedad de terreno.
- Familiarícese con los estatutos de la cooperativa de vivienda. Se debe prestar especial atención a las condiciones de entrada y salida de la cooperativa. Y también sobre el procedimiento para el pago de cotizaciones y la obtención de un apartamento.
Si todos los documentos anteriores son claros y transparentes, puede concluir con seguridad un acuerdo con la cooperativa.
