El promotor está obligado a emitir un contrato de seguro de responsabilidad civil antes de la conclusión de la primera transacción con el comprador. De lo contrario, no podrá registrarlo en Rosreestr. Estas y otras adiciones fueron realizadas en 2014 por la Ley Federal N° 294 “Sobre reformas a ciertos actos legislativos.
Esencia
Desde 2014, la empresa constructora está obligada a acreditar el cumplimiento de las obligaciones mediante la emisión de un seguro de caución o responsabilidad civil del promotor en la construcción compartida. Esto permitirá al comprador devolver sus fondos en caso de situaciones imprevistas.
El proyecto de ley adoptado establece la responsabilidad del desarrollador por:
- evasión de obligaciones;
- entrega de objeto inacabado;
- quiebra antes de la entrega.
Los expertos temen que las innovaciones lleven a precios más altos parala propiedad. El gobierno aseguró que estos factores no están interrelacionados. Los costos de seguro, incluso para una gran empresa, ascienden al 1% del volumen de transacciones. Los desarrolladores deberán asignar fondos para estos costos de su presupuesto.
Objeto
El seguro de responsabilidad civil del constructor para la construcción compartida implica proteger los intereses de propiedad de los clientes. Este trato es beneficioso principalmente para los compradores. La empresa puede asegurar la casa entera o los apartamentos por separado.
Clientes
El acuerdo se celebra a favor de los accionistas. Bajo ciertas circunstancias, recibirán un pago. El desarrollador se compromete a entregar un objeto confiable de alta calidad. El asegurador está obligado a notificar al cliente sobre los cambios en la transacción y pagar la remuneración. Si los accionistas cambian durante el proceso de construcción, esto debe indicarse en el contrato, ya que se redacta un documento separado con el siguiente participante.
Aseguradoras
No todos los IC tienden a redactar dichos acuerdos. Se cree que este tipo de transacción trae pérdidas. Además, la empresa debe cumplir ciertos requisitos:
- operar en el mercado por más de 5 años;
- cumplir con los requisitos de estabilidad financiera;
- tener una perspectiva de desarrollo positiva para períodos futuros;
- tener al menos 400 millones de rublos en circulación, así como un capital autorizado de 120 millones de rublos.
Tarifas
Seguro del constructor para costos de construcción compartidoscaro. Las tasas promedio en 2015 fueron de 0,5 a 0,8%. Para contratos a largo plazo, las tarifas se pueden reducir en un 10-30%. La propia compañía de seguros (IC) fija la tarifa, y también calcula los coeficientes para el porcentaje anual, ya que siempre existe la posibilidad de que el desarrollador evite por completo el cumplimiento de las obligaciones.
Qué determina la tasa:
- Participación del promotor en el holding.
- Experiencia positiva de transacciones anteriores: fecha límite, cantidad de objetos, trabajo en diferentes regiones, ninguna queja.
- Sostenibilidad financiera.
- Apoyo legal: disponibilidad de todos los documentos y permisos.
- Fase de construcción.
- Fecha límite.
- Número de accionistas.
Ejecución del contrato
Para registrar una DDU, el desarrollador debe enviar un acuerdo a Rosreestr. Para hacer esto, debe recopilar los siguientes documentos:
- declaración de proyecto;
- permiso para realizar obras de construcción;
- certificado de registro estatal;
- acuerdo de construcción compartida;
- copia de documentos legales;
- estudio de factibilidad;
- copia de los estados financieros;
- datos sobre acreedores;
- certificado de no morosidad en préstamos bancarios.
Lo que está protegido
El seguro de responsabilidad civil del constructor por construcción compartida implica el pago de una indemnización si el promotor no ha cumplido con las obligaciones, lo que se confirma por una decisión judicial oquiebra de la empresa. El importe no se abona en caso de congelación del plazo de construcción o ampliación del plazo de puesta en marcha. El importe depende del precio del contrato. No puede ser inferior a:
- coste del objeto;
- tarifa promedio de mercado por 1 m2 m. de vivienda en la comarca.
La ley también limita el monto máximo de las primas.
Se reconocen como seguros los siguientes casos:
- interrupción de la construcción;
- bancarrota del desarrollador;
- no conseguir vivienda;
- negarse a devolver recursos materiales, etc.
Cambios legislativos
En 2014, se modificó la Ley Federal N° 294, según la cual el seguro de responsabilidad civil del desarrollador de participación accionaria en la construcción es ahora obligatorio. Los contratos son redactados por los propios desarrolladores. También eligen con quién firmar contratos: con una empresa, un banco, una empresa especializada.
Todos los miembros de la compañía de seguros obligatorios son solidariamente responsables. Si se hace un trato con un banco, se dedica mucho tiempo a recopilar papeles. Se debe pagar un depósito del 30% del valor del objeto, que sirve como garantía para la entidad financiera. Además, el Banco Central establece sus propios requisitos para dichos bancos:
- antigüedad mínima - 5 años;
- capital registrado 200 millones;
- el valor de la propiedad es de mil millones de rublos.
Es más rentable para los desarrolladores obtener un préstamo que emitir una garantía. Las instituciones financieras tambiénconsiderar el seguro de un acuerdo de participación accionaria en la construcción como productos rentables.
Es mejor firmar un contrato con una empresa. Ante la fuerte competencia, las aseguradoras están tratando de atraer clientes con tarifas y precios bajos. La tasa de dichas transacciones permanece fija durante la vigencia del contrato. El seguro de responsabilidad civil del constructor para la construcción compartida se paga después de que se completa el trabajo. Otra ventaja es la rapidez de los trámites. El asegurado es el propio promotor, el beneficiario es el accionista. El método de provisión se selecciona para cada vivienda por separado.
Seguro de responsabilidad civil del constructor para construcción compartida
Las empresas están obligadas a proporcionar garantías. La mayoría de las veces, esta es la tierra en la que se ubicará el objeto. Además, el documento describe cómo asegurar las obligaciones. Los documentos se firman antes del registro estatal del primer acuerdo de acciones y son válidos hasta que se entrega el objeto. La terminación de la transacción no libera a la empresa de la obligación de pagar una indemnización por los casos ocurridos durante el período de vigencia de la misma.
Puedes asegurar toda la casa o cada apartamento por separado. La primera opción no es rentable. El desarrollador debe depositar inmediatamente una gran cantidad para asegurarse de que todos los apartamentos se venderán. El segundo problema es que bajo tales contratos es difícil determinar quién es el beneficiario.
El documento entra en vigencia desde el momento en que se acredita la primera cuota. El seguro del desarrollador para la construcción compartida bajo el contrato no prevé una franquicia. El resto de los términos del trato son estándar:
- el asegurador se compromete a informar a los accionistas sobre el monto de la indemnización pagada;
- la empresa puede presentar un reclamo de regresión contra el desarrollador;
- el asegurador está obligado a notificar a todos los propietarios la terminación anticipada del contrato;
- la duración del contrato depende de la duración de la construcción.
La cantidad del reembolso depende del precio y las tarifas. Debe exceder el valor del área total de la vivienda. La propia empresa decide cómo se realizará el pago: a tanto alzado o a plazos.
Problemas del seguro de responsabilidad civil del desarrollador en la construcción compartida
Este acuerdo es muy específico. De hecho, estamos hablando de proteger los riesgos financieros del desarrollador. Las empresas tienen la opción de emitir una póliza o una garantía. La segunda opción es más preferible, ya que las instituciones de crédito ya cuentan con un mecanismo establecido, sistemas de puntuación, especialistas que evalúan los riesgos, así como estructuras que organizan la realización de WIP. SC no puede presumir de tales ventajas. Pero ofrecen tarifas bajas. La gente está acostumbrada al hecho de que los servicios bancarios son caros. Esto es cierto porque el riesgo en el comercio es alto. Aunque, tras las reformas a la ley, también aumentaron las tarifas para las empresas.
SegurosLa responsabilidad del promotor en la construcción compartida prevé el efecto acumulativo de las pérdidas. En una situación de crisis (disminución de la demanda de vivienda, aumento de las tasas hipotecarias), todos los desarrolladores sufrirán pérdidas a la vez, y no solo un participante del mercado.
Otro problema es la imposibilidad de reasegurar los riesgos incluso en el mercado exterior. En la práctica internacional, en tales operaciones se utilizan bonos (garantías). Pero su funcionamiento no está consagrado en la legislación rusa. La principal diferencia de este producto es que la aseguradora puede tomar como prenda una instalación en construcción.
El Banco Central elevó los requisitos para las compañías de seguros que pueden brindar servicios a los desarrolladores - aumentó la cantidad mínima de capital. Esto reduce en gran medida el círculo de posibles aseguradores: hasta 19 organizaciones. Las empresas que antes representaban el 80% de los contratos con desarrolladores han salido de la nueva lista. Se desconoce qué les sucederá ahora. Lo más probable es que sea necesario concluir nuevos contratos con empresas de la lista "blanca". Si se revoca la licencia, el IC es responsable de las transacciones concluidas previamente dentro de los 6 meses. Luego rescinde los documentos o transfiere la cartera y los pasivos a otro participante del mercado. A diferencia de OSAGO o seguro de responsabilidad civil para propietarios de instalaciones de producción peligrosa, este servicio no incluye otros tipos de protección, como los fondos de compensación que se ocuparían de los pagos a los ciudadanos después de la quiebra de la aseguradora. Mercado de renta variableLa construcción de viviendas es excelente. Pero todavía no existe una forma bien establecida de regular las actividades de los desarrolladores.
