Muchas personas prefieren comprar apartamentos en la etapa de construcción de un edificio de apartamentos. Esto le permite comprar objetos a un costo reducido. Este proceso se denomina participación patrimonial en la construcción. Para que el titular de los intereses esté protegido de manera confiable contra la pérdida de fondos, uno debe abordar de manera competente la elección del desarrollador, así como estudiar un contrato cuidadosamente redactado. Es este documento el que protege los derechos de los compradores de objetos sin terminar.
Esencia de la participación accionaria
El proceso supone que los edificios de varios apartamentos se están construyendo a expensas de los futuros compradores de apartamentos. Invierten en la construcción de una casa y, después de su puesta en marcha, pueden registrar la propiedad del apartamento.
El proceso está regulado por una ley especial de la Ley Federal No. 214 "Sobre la construcción compartida", y periódicamente se le hacen varios cambios para garantizar la protección de los derechos de los accionistas. Las principales características de la participación accionaria en la construcción incluyen:
- los derechos y obligaciones de cada parte aparecen solo despuésfirmando el contrato;
- la DDU especifica todos los matices de la cooperación, y tiene signos de diferentes acuerdos, que incluyen un acuerdo de inversión y contrato, así como la prestación de servicios y la compraventa;
- se compra un apartamento en virtud de dicho acuerdo, que se encuentra en una casa sin terminar;
- en tales condiciones, se atraen numerosos accionistas, lo que hace posible que el desarrollador construya un objeto con una mínima inversión propia de dinero;
- no solo un individuo, sino también una empresa puede convertirse en accionista;
- los participantes no pueden influir en el cambio del proyecto, términos de referencia y otras condiciones para la construcción de la casa.
A menudo, los ciudadanos que compran apartamentos en casas en construcción se enfrentan al fraude oa la quiebra de los desarrolladores. En este caso, los derechos del accionista están protegidos por las disposiciones de la DDU. En situaciones difíciles, se puede llevar a cabo la cesión de participación accionaria en la construcción a otras empresas o personas involucradas en la recaudación de fondos.
Reglamento legislativo
Al comprar una casa en una instalación sin terminar, debe prestar atención a las disposiciones de la ley básica de la Ley Federal No. 214. Fue adoptada en 2004, y es él quien regula todas las relaciones que surgen entre promotores y accionistas. Ha habido muchos cambios y enmiendas a este acto legislativo. Está dividido en numerosas partes y párrafos, cada uno de los cuales tiene su propio propósito. Los cambios y disposiciones clave incluyen:
- Se indican reglasredactar y rescindir un contrato de participación en el capital social de la construcción;
- se prescribe la posibilidad de ceder derechos a terceros;
- existe responsabilidad penal para los desarrolladores si no cumplen con sus obligaciones bajo el acuerdo;
- por supuesto, los desarrolladores deben abrir cuentas especiales destinadas a la transferencia de fondos por parte de los accionistas, y el dinero puede utilizarse exclusivamente para la construcción de la instalación;
- los desarrolladores deben tener su propio sitio web oficial, que divulgue toda la información sobre su trabajo, que incluye proyectos, permisos y otros documentos.
Ahora todos los desarrolladores abren una cuenta de depósito en garantía diseñada para transferir dinero a los accionistas. La Ley Federal sobre participación en la construcción compartida indica que dicha cuenta se cierra solo después del uso total de los fondos. Tales condiciones no pueden constituir un obstáculo para la cesión del derecho.
Además, la legislación prevé la necesidad de crear un fondo de compensación. Está representado por un seguro para los accionistas, porque si por alguna razón el desarrollador no cumple con sus obligaciones, las pérdidas de los accionistas se cubren a expensas de los fondos de este fondo.
Ventajas y desventajas
Usar DDU para comprar una casa tiene muchas ventajas para todos los compradores de vivienda, pero es importante considerar ciertas desventajas de tal decisión. La participación en la construcción compartida de objetos inmobiliarios se considera riesgosa, ya quesiempre existe la posibilidad de que el desarrollador no cumpla con sus obligaciones por varias razones.
| Ventajas | Contras |
|
Se establece un bajo costo en los objetos, que es mucho menor que el precio de los apartamentos terminados en el mercado primario o secundario |
Habrá que esperar lo suficiente para que se complete la vivienda, por lo que esta oportunidad es aprovechada por personas que ya tienen un lugar para vivir |
| Muchos desarrolladores ofrecen pagos a plazos durante todo el período de construcción de una casa, lo que le permite comprar un apartamento sin la cantidad inicial de fondos requerida al elaborar un DDU | A menudo, los accionistas tienen que lidiar con un retraso en la entrega de un objeto, por lo que es necesario cobrar una sanción a través de los tribunales |
| La recepción de vivienda está garantizada por ley, por lo que los accionistas aún podrán contar con un apartamento o compensación por pérdidas | Si, por diversas razones, el apartamento excede el tamaño por cuadrado previamente acordado, deberá pagar una cierta cantidad de fondos |
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La ley impone requisitos estrictos y numerosos a los desarrolladores, por lo que puede estar seguro de la confiabilidad de la empresa |
No es raro encontrar fraude, por ejemplo, el desarrollador vende un apartamento a varios accionistas u otros esquemas se utilizan para eludir la ley, lo que lleva a la necesidad de un litigio |
| Si la empresa no entrega la casa en la fecha señalada, los accionistas pueden contar con una buena multa, calculada por cada día de retraso | A menudo, una empresa se declara en quiebra, lo que lleva a la transferencia de la casa a otro desarrollador, y todo esto afecta negativamente el tiempo de construcción del objeto |
Debido a las ventajas y desventajas anteriores, cada persona debe decidir independientemente si la participación accionaria en la construcción es apropiada y beneficiosa para él.
¿Cómo comprar una casa en DDU?
El proceso no se considera demasiado complicado, pero para asegurarse de que sea rentable y efectivo, los compradores potenciales deben seguir ciertos pasos secuenciales.
Antes de ponerse en contacto con el desarrollador, es importante conocer las reseñas sobre él, estudiar la documentación oficial y también verificar qué tan rápido se lleva a cabo la construcción de una casa en particular.
Obtener detalles de la empresa
En primer lugar, debe asegurarse de que los apartamentos se vendan de acuerdo con DDU por una organización realmente confiable, verificada y registrada oficialmente. La Ley Federal de participación en la construcción compartida indica la necesidad de obtener información sobre el desarrollador:
- debe estar representado por una empresa registrada oficialmente;
- es deseable que la empresa ya haya construido y puesto en marcha instalaciones;
- no debe haber ningún litigio abierto contra la organización;
- todas las casas pasadas deben ser ingresadasoperación dentro de un marco de tiempo predeterminado;
- Todos los documentos presentados en el sitio web de la organización son cuidadosamente estudiados, e incluyen proyectos, permisos de trabajo, declaraciones y otros documentos;
- la empresa debe tener derechos sobre el lugar donde se lleva a cabo el proceso de construcción de la instalación.
Si f altan estos documentos y permisos, no se recomienda elaborar una DDU con el desarrollador.
¿Qué información contiene la declaración?
Se presta especial atención al estudio de la declaración de construcción. Debe ubicarse en fuentes abiertas 14 días antes de la celebración del primer acuerdo con los accionistas. Este documento debe contener información importante para cada participante de la construcción. Esto incluye:
- nombre y domicilio legal de la empresa desarrolladora;
- permisos de trabajo enumerados;
- indicar las licencias obtenidas anteriormente;
- ajustarse al período de validez de la licencia;
- enumera a todos los fundadores de la empresa;
- dados los objetos erigidos en el pasado durante los tres años de funcionamiento de la empresa;
- indicar los resultados económicos de la obra;
- cuentas dadas por pagar y por cobrar;
- indica otras transacciones sobre la base de las cuales se recaudaron fondos para la construcción.
Un contrato de participación accionaria en la construcción con los accionistas se concluye solo después de que el desarrollador compra o arrienda el terreno donde se planea la construcción de la casa.
¿Qué deberíaincluir la documentación del proyecto?
Se considera un documento importante para todos los participantes en la construcción. La documentación debe formarse y publicarse 14 días antes del momento en que se celebre el primer acuerdo con el accionista. La información clave del proyecto incluye:
- información sobre el desarrollador;
- información sobre todos los fundadores;
- datos sobre la situación financiera de la empresa;
- permisos y licencias de obra;
- el período durante el cual se planea construir el objeto;
- ubicación de la casa en construcción;
- propiedad de la empresa;
- costos de construcción y contratistas involucrados.
Se permite cambiar la información en la documentación del proyecto si la situación financiera de la empresa cambia en un trimestre. Además, todos estos ajustes deben publicarse en fuentes abiertas.
Matices de redactar un acuerdo
Tan pronto como se verifique toda la información sobre el desarrollador, es posible elaborar un DDD con él si es confiable y está verificado. La participación accionaria en la construcción implica necesariamente la ejecución de este documento en particular, ya que otros documentos no protegerán a los accionistas sobre la base de las disposiciones de la Ley Federal N° 214.
Por supuesto, este documento contiene información:
- objeto del contrato, que representa el apartamento, y su cuadrado, número de pisos, número de habitaciones, tamaño y presencia de un balcón o logia, dirección exacta, disponibilidad de varias comunicaciones, así como un conjunto deotros parámetros técnicos;
- precio de la propiedad;
- orden de pago;
- el plazo para la puesta en funcionamiento de la casa;
- duración del período de garantía, que no debe ser inferior a cinco años;
- la forma en que el apartamento terminado se transferirá a los accionistas;
- condiciones sobre la necesidad de completar locales residenciales.
Con la elaboración correcta de un documento de participación accionaria en la construcción, los accionistas estarán protegidos de manera confiable contra el fraude por parte del desarrollador o de su quiebra. Algunos desarrolladores ofrecen la oportunidad de pagar un apartamento a plazos.
Registro del contrato
Después de la conclusión del acuerdo, es necesario registrarlo oficialmente. Sólo bajo tales condiciones se lleva a cabo legalmente la construcción compartida. Las condiciones de participación sugieren que es necesario preparar una DDU, un plano de la instalación, una declaración de proyecto y documentos personales del comprador, después de lo cual esta documentación se transfiere a Rosreestr.
El proceso de registro tarda unos 10 días. Para esto, los ciudadanos tendrán que pagar 350 rublos.
¿Qué derechos tienen los accionistas?
Según la DDA, los compradores de vivienda tienen muchos derechos diferentes. Estos incluyen:
- si se retrasan los plazos para poner en funcionamiento la instalación, es posible que se exija a los ciudadanos que paguen una multa en virtud de un acuerdo de participación accionaria en la construcción;
- después del registro del acuerdo, los accionistas comprometen el territorio mismo y el objeto que se construye en él;
- permitidoredactar un contrato de cesión del derecho a reclamar por convenio;
- apartamento listo para usar solo se acepta mediante la elaboración de un acto de transferencia especial;
- si se detectan infracciones significativas durante la inspección de la vivienda, es posible que no se firme el acta, después de lo cual el titular de los intereses puede exigir la corrección de las deficiencias.
Si se identifican varios problemas después de comenzar a usar la carcasa, entonces, sobre la base del período de garantía, el comprador puede solicitar al desarrollador que los elimine.
¿Cómo se termina?
Los términos de terminación de este contrato están escritos directamente en sus párrafos. Puede haber varias razones para esto. En la mayoría de los casos, se requiere la rescisión de un acuerdo de participación en la construcción compartida si el desarrollador no cumple con sus obligaciones, por ejemplo, la casa no se pone en funcionamiento a tiempo, hay violaciones significativas o los pies cuadrados de la propiedad no corresponder al tamaño previamente establecido.
El proceso de terminación sin duda se registrará oficialmente.
Conclusión
Por lo tanto, la participación de los ciudadanos en la construcción compartida se considera una forma popular de adquirir bienes raíces económicos y de alta calidad. Al mismo tiempo, es importante elegir correctamente al desarrollador, con quien se elabora la DDU. Este documento debe tener la forma prescrita y contener toda la información necesaria sobre los participantes.
Basado en la DDU, el comprador de vivienda está dotado de muchos derechos que puede defender en un reclamo o en la corte.
